‘房地产的深度调整让经济直接冷却，但它也在逼着我们摆脱过度依赖，让消费、制造、出口成为增长的主引擎。’房地产专家陈泽在播客中直言，当前中国房地产市场正处于关键转折点。本期节目不仅剖析了房地产转型对中国经济的深远影响——从GDP占比、政府收入到金融稳定，还对比了日本、美国、德国的国际经验，揭示中国独有的制度优势与挑战。面对供大于求、居民信心不足等难题，陈泽指出，政策变化、人口结构、经济升级将是未来走势的核心变量。这场转型虽伴随阵痛，却孕育着制造业升级、绿色建筑等新机遇。到底房地产是否见底？中国能否避免重蹈他国覆辙？听听专家如何权衡风险与希望。

大家好，欢迎收听我们的播客，我是主持人凌薇。今天，我们有幸邀请到了陈泽老师，他是房地产领域的专家，来和我们一起聊聊中国荆棘的话题。大家好，我是陈泽。很高兴来这里和大家分享观点。今天想跟大家聊一聊，最近非常火热的一个话题就是房地产到底有没有见底，其实这个话题背后是我们中国经济现在正经历着一个非常关键的转型的时刻。房地产作为我们的支柱产业，它的走势直接关系到我们荆棘的恢复和未来的增长。没错，这个确实是大家都很关心的一个话题，那我们就直接进入今天的讨论。咱们第一部分，先来聊一聊房地产转型的影响为什么现在的房地产的深度调整会让中国经济面临现在的困境，同时也带来了哪些机会？其实房地产它不仅仅是一个建筑的问题，它其实是一个金融和财政的大问题，因为房地产它占到了我们gdp的6%到7，然后它也占了政府收入的很大部分，所以它一旦调整的话，它就会让经济直接就冷却下来了。确实，它的这个链式反应真的很明显，对，而且它是牵一发而动全身的，对，你的房地产如果持续的下跌的话，不光是你的开发商，你的按揭贷款客户都会出现问题，然后你的地方政府的钱袋子也会受到影响，你的金融市场的稳定也会受到威胁所以这个时候政策上面就会非常的谨慎，荆棘的恢复也会变得很缓慢，那就是说很多人都在说说，房地产的调整，其实也在推动着我们经济结构的转型，那这到底是怎么一回事，因为房地产的泡沫挤出之后会让我们的瑶素变得廉价，对，然后让我们的物价稳定，也让我们的企业创新成本降低。所以这个时候就会让我们的实体经济发展更有活力。所以难怪最近看到好多文章都在说说，这个中国制造又开始横扫全球了。没错，那就是房地产的降温，让我们的出口也支棱起来了，然后我们的制造业的升级也变得更容易，再加上我们的人口红利也在变化，所以我们的经济结构也在悄悄地发生一些根本性的转变。所以说房地产的这次调整到底给我们带来哪些深远的影响？它的调整其实是在逼着我们，荆棘摆脱过去那种过度依赖房地产的发展方式，然后让我们的消费制造出口这些内生的需求成为经济增长的主引擎。所以说这个转型虽然痛苦，但是确实是必须瑶走的没错，那在这个过程中间，肯定会有一些行业会经历比较剧烈的洗牌，然后也会让我们的经济更有活力更可持续，虽然说现在的压力是很大的，但是未来是有很大的机遇的。好，房地产转型的影响这部分内容咱们就先聊到这，休息一下马上回来我们现在来进入第二个部分，就是澜聊一聊国际经验对中国房地产转型的一些借鉴的意义。那我们就先来问，一个比较关键的问题，日本、美国、德国这些国家，他们在房地产周期里面有哪些值得我们中国借鉴的地方？像日本和美国他们其实都有经历过非常剧烈的房地产泡沫的破裂，然后他们的房价都是大幅的下跌。美国的话，还引发了全球的金融危机。日本的话，它的房地产从高峰到低谷用了差不多18年才慢慢的开始回暖。听起来就是说每个国家都有自己的难处，没错，那美国它的房地产低谷期也用了不到8年，然后它就是通过一些比如说像美联储买断一些有毒的资产，包括一些市场化的手段，把风险有效的分配分散出去。还有他的个人破产制度，也让家庭可以轻装上阵。日本的话，它的政策一直非常的宽松，也是花了很大的力气，才让房地产市场止跌回稳，德国的话，它始终保持着一个非常稳健的财政政策，然后它的房地产也是比较理性的下降，它的调整期也比较短。就说中国在房地产转型的过程当中，有哪些独特的优势？或者说有哪些独特的挑战？中国其实有一个非常独特的制度结构，就是它的金融控制力还是比较强的，然后它的银行和金融机构都是比较集中的，所以它在面对系统性风险的时候，可以更灵活的去调配资源。也可以更快的去落实一些政策。这是不是说中国的房地产的调整就会不太一样。没错，那就是中国有这种大规模的保障房的储备。然后也有一些政策性的影行在帮忙，稳住这个土地和住房的流通，所以它就不会像美国那样，出现那种全局性的大崩盘。但是中国的挑战也很明显，就是这个去库存的压力债务的风险还有居民的信心的修复，都是需要很谨慎的去处理的。就是说面对这么复杂的房地产的转型，那我们到底怎么去判断未来的走势？其实中国的这个房地产它既有普遍的周期率，又有自己的独特的节奏。所以我们在看它到底会不会重复日本的路的时候，其实更要去看中国的一些政策的变化，包括人口的结构的变化，以及这个经济转型的一些新的东力。所以不能照搬别国经验，得自己仔细权衡。没错，那就是未来中国的房地产，既会有一些底部的一些迹象，比如说租金回报率开始抬头，但是它要真正的反转的话，我觉得还是需要有更多的杠杆儿的出情，更多的信心的修复，我觉得还是需要时间和政策的双重的作用下，他才会慢慢的走出低谷。聊了这么久的国际经验，感觉信息量不小，咱都歇会儿喝口水，待会儿继续。咱们来进入到第三部分，我们来聊一聊未来的机遇和挑战。好吧，那第一个问题，咱们就来问一下，中国的房地产到底有没有到底部，你觉得现在的这个市场处于一个什么样的位置？我觉得现在的这个房地产政策上面是持续的收紧的，然后包括你的信贷，你的限购这一系列的东西都没有放松。所以我觉得现在说房价大幅反弹的可能性还是很小的，就是说市场海在探底，对吧对，没错，因为之前的调整它的幅度还不够，那现在说虽然有一些回暖的迹象。但是我觉得还是要防止它又重新陷入一个去库存的这样的一个压力当中，所以我觉得还是要谨慎乐观，随时可能会有一些政策的变化，或者说一些外部的环境的变化就会影响到它的走势。你觉得接下来几年中国的房地产市场的走势会受到哪些核心因素的影响？其实我觉得，最核心的还是要看政策的变化，包括政府会不会有一些放松的举措，或者说一些调控的手段。然后包括是不是有一些新的机制，比如说像房地产发展的长效机制，会不会有一些实质性的进展。政策确实是一直都在牵动着大家的神经，对，然后，除了政策之外，其实人口的结构的变化也是非常重要的，因为我们的人口已经进入了负增长，那这个会对住房的需求会产生一个持续的压力。那同时，就是经济在转型在升级，那也会让房地产的这个觉色也会发生变化那同时黄金权益类资产这些保值的功能也会更加的受到关注那同时城市的差距，区域的不平衡也会让房地产的分化越来越明显那同时，就是智能化、绿色化这些新的建筑的方式也会慢慢的成为主流。那同时，中国的人口老龄化海会加速，那这些都会让房地产的走势变得更加，德服杂你觉得现在中国的房地产市场面临的最大的难题是什么？我觉得现在这个市场就是供大于求的，这种情况还是比较明显的，然后库存去化压力也不笑，那同时居民的购房的意愿也不是很高，那同时，就是金融的风险也在累积，那同时就是政策也是不断的在收紧，那同时这个市场也慢慢的从买方市场变成了卖方市场，那这些因素就导致房价下跌的压力也很大，那同时房地产的行业地位也在变化，那这些都会让未来的走势变得更加的难以预料。对，今天我们聊了这么多，关于房地产转型带来的一些影响，一些机会，一些挑战也给大家聊了一下国际经验，也聊了一下中国的独特的情况，其实归根结底，就是在阵痛当中去寻找新的平衡，在变化当中去把握未来的方向。对，感谢大家的收听，让我们下期节目再见。